物件査定
不動産売却の際の物件査定は、市場で適正に売れる価格（＝売却可能額）を算出することを目的とします。
当社では根拠に基づく価格提示により、不当に低く売ってしまうリスクや、逆に相場より高く設定して売れ残るリスクを避けるためのアドバイスをいたします。
１．査定に影響するポイント
●物件の状態
- 外観や設備の劣化
- 間取りの使いやすさ
- リフォーム・リノベ歴
●立地
- 駅距離
- 生活利便性（スーパー、学校、病院）
- 将来の街づくり計画
●需給バランス
- 同時期に売り物件が多いと相場は下がりやすい
- 成約が多いエリアは価格が維持されやすい
２. 査定の方法
当社では以下3つの手法を組み合わせて査定価格を算出します。
① 取引事例比較法（最も一般的）
近隣で実際に取引された類似物件の価格を参考に評価します。
エリアの相場を反映しやすいメリットがります。
② 収益還元法（投資物件の場合採用されることが多い）
家賃などの収益力から価値を算出します。
一棟アパート・マンション・区分投資などに適用されることが多い手法です。
③ 原価法（建物がある場合）
同じ建物を今建てた場合の費用から、経年による劣化分を差し引いて算出します。
主に戸建・工場・倉庫などに使われます。
３. 査定の具体的プロセス
・公共データを用いて土地の状況を確認（地形、面積、用途地域など）
・成約価格データ（レインズ等）を調査
・近隣の売出事例、過去の成約単価を比較
・査定価格の「概算」を提示
・土地の形状・道路付け・周囲環境の確認
・建物の劣化状況、リフォーム履歴、間取り、日当たりをチェック
・マイナス面（騒音・接道条件・老朽化）も明確に説明
・類似物件との比較（間取り、築年数、階数、状態）
・過去3〜12ヶ月の成約相場を基準データとして活用
・手法①〜③を組み合わせ「査定価格の範囲」を決定
・価格帯を“上限〜下限”として提示し、理由も明確にご説明
・売出価格の設定方法（市場反応を見るための若干高め設定など）を提案
・希望する売却期間に応じた戦略をご提示します。
早期売却型：相場−5〜10%
高値狙い型：相場＋5〜10%
・その際、広告戦略、内覧対応、販売活動の流れもご説明します。
査定後は、販売戦略・時期・広告手法まで売主様と密に連絡を取りながら
一貫してサポートし、確実な売却を実現します。
